El alquiler es una práctica común en El Salvador, pues solo el 49.2 % de la población posee casa propia, según la encuesta económica 2023 realizada por el Centro de Estudios Ciudadanos de la Universidad Francisco Gavidia (UFG); el resto habita en viviendas alquiladas.

Además, muchos otros salvadoreños arriendan locales para uso comercial. Por ello, resulta importante conocer los derechos y obligaciones que la Ley de Inquilinato otorga a cada parte involucrada.

Como en todo negocio, las normas de convivencia son fundamentales, y lo ideal es dejarlas impresas en un contrato y establecerlas con un marco legal.

Hay ocasiones en que los propietarios exceden las restricciones válidas para el uso del inmueble, por ejemplo: limitar el horario y/o cantidad de visitas que puede recibir el inquilino, prohibir la decoración de la propiedad o realizar inspecciones repentinas; todas estas acciones violan el derecho principal del arrendatario a “habitar de manera quieta, tranquila y pacífica”, según explica el abogado y notario, Eduardo Henríquez.

LA PRENSA GRÁFICA conversó con diversos especialistas del tema para solventar algunas dudas frecuentes que es importante aclarar.

¿Me pueden restringir la cantidad de habitantes o la presencia de mascotas?

La ley no aborda este tema en específico, por lo cual es una decisión consensuada entre el arrendante e inquilino; sin embargo, hay casos en que la resolución depende de un ente superior: el dueño del edificio de apartamentos o residencial privada. “Hay lugares que no aceptan ni a las mascotas de apoyo emocional”, manifiesta la agente de bienes raíces, Carolina Portillo.

En caso se admita la presencia de animales, el arrendatario debe ser consiente que, de haber algún daño en la propiedad, será él quien asuma los gastos de reparación.

“Lo importante es que se sientan cómodos y mantengan la casa en buen estado”, expresa Harold Montano, propietario de un inmueble.

¿Cómo se establece el precio de alquiler y qué beneficios incluye?

Para las viviendas, el costo de alquiler depende del precio total del inmueble, así como otros factores clave: ubicación, tamaño y beneficios que brinda el propietario (mantenimiento, limpieza, seguridad).

Mientras que el valor de los locales comerciales se coloca por la cantidad de metros cuadrados que posea el inmueble, según explica Portillo.

Si bien el artículo 57 de la ley de Inquilinato dicta que el pago de los servicios básicos (agua, luz, impuestos municipales y demás carga fiscal) corre por cuenta del dueño de la propiedad, actualmente es usual que estos no vengan incluidos dentro del costo de alquiler, sino que sea un cargo extra para el arrendatario.

Asimismo, algunos propietarios exigen un depósito (similar a una cuota mensual) al iniciar el contrato, que sirve de seguro para posibles afectaciones del inmueble finalizado el plazo de alquiler. Si no hubiese ningún daño, el monto deberá ser devuelto al inquilino.

¿Cuándo se da por finalizado un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es el respaldo legal del negocio que han decido llevar a cabo el inquilino y propietario de un inmueble, además de ser una obligación establecida en la ley.

Todo contrato debe incluir:

• Nombre y datos generales de los involucrados
• Referencias de ubicación e identificación de la propiedad
• Precio y forma de pago
• Finalidad de uso
• Plazo de alquiler
• Cláusulas: las normas de convivencia previamente consensuadas entre el arrendante y arrendatario, que pueden incluir el interés por mora, período de desalojo, presencia de mascotas, subarrendamientos, cantidad de habitantes, etc.

Lo ideal es finalizar contrato al concluir el plazo establecido en el mismo, que puede ser de 6 meses o un año, con posibilidad de prórroga; no obstante, la ley dicta otras causales para dar de baja del convenio:

• Por mora del inquilino en el pago de la renta dentro de los ocho días siguiente a la fecha fijada para el pago. Pese a ello, los propietarios suelen dar un período de gracia donde el inquilino acumula un interés por el retraso.
• Por almacenar en el inmueble sustancias inflamables o explosivas sin el consentimiento escrito del arrendador.
• Por destrucción total o parcial de la propiedad, ya sea daño natural o negligencia del inquilino.
• Cuando de conformidad al Código de Sanidad, el inmueble haya sido declarado insalubre.
• Cuando el dueño requiera la propiedad para habitarla él, alguno de sus familiares cercanos o parientes en el primer grado de afinidad.
• Por incumplimiento de las cláusulas.

Cabe resaltar que el contrato no se extingue por la muerte de ninguno de los involucrados, sino que el acuerdo pasa a sus herederos. “El arrendamiento continuará en las mismas condiciones vigentes a la fecha del fallecimiento”, dice la ley.

¿Qué pasa si alguna de las partes incumple las cláusulas del contrato?

Cualquiera de los involucrados en el negocio de alquiler puede recurrir a una entidad legal ante incumplimientos de contrato.

El litigio se realiza en los juzgados civiles y mercantiles, a través de un proceso de inquilinato establecido en el título tercero del Código Civil y Mercantil de El Salvador. El trámite puede durar entre 2 y 3 meses.

De acuerdo a una agente de bienes raíces, si el arrendamiento se dio por medio de una institución inmobiliaria también se puede presentar una denuncia en la Defensoría del Consumidor.

Los propietarios suelen interponer estas demandas ante el impago de la renta y que el inquilino se niegue a finalizar la deuda. Sin embargo, hay ocasiones en que, pese a la mora, se llega a un acuerdo; como es el caso de Harold Montano, quien solicitó que el inquilino desocupara el lugar, sin reembolso del depósito, tras un retraso de 8 cuotas mensuales.

Por su parte, los arrendatarios pueden recurrir a instancias legales por un desalojo inesperado o cobros que no le corresponden, como reparaciones del inmueble por daño natural.

Cuando se producirá un desalojo, el arrendante debe anunciar la solicitud de desalojo y finalización del contrato con al menos 30 días de anticipación, pero es prefirible que este detalle quede establecido desde un principio en el contrato de alquiler.

Astrid Campos, arrendataria de un local comercial, comenta que le entregaron el inmueble con deterioros en las tuberías y sistema eléctrico lo que ha provocado un cobro excesivo de servicios básicos, los cuales son cancelados fuera del precio de alquiler.

Ella ha tratado de ponerse en contacto con el propietario, pero no ha sido posible porque “siempre anda fuera del país”; además, teme solicitar ayuda jurídica por falta de un contrato que la respalde.

Sin embargo, el abogado Henríquez afirma que en estos casos se puede llevar a cabo el proceso por medio de testigos.

Finalmente, tanto el arrendante como arrendatario entrevistados coinciden en que la comunicación y comprensión son valores esenciales en el negocio de alquiler.