Frente a la creencia popular de que siempre será mejor comprar una vivienda en lugar de alquilar, expertos en finanzas desmienten este mito y advierten que no siempre es la opción más adecuada.

Si te encuentras en un momento en el que estás por dar el paso de adquirir una vivienda propia pero no te sientes totalmente convencido de si te es conveniente, quédate y conoce cuándo es aconsejable y cuándo no.

Si se mira desde un punto de vista generalizado, la empresaria argentina y creadora de contenido sobre educación financiera Lucía Aguilar (Luli Invierte) considera que “es importante que la gente consiga su casa para después destrabar un montón de otros objetivos financieros”; sin embargo, da una guía rápida de tres cosas que valorar antes de pensar si conviene alquilar o comprar una vivienda, enfocada más allá de si se tiene o no los recursos para hacerlo y más bien orientada a quienes desean aprovechar de mejor manera su dinero.

Para ella, lo primero que hay que tomar en cuenta es que cuando se compra un inmueble se tiene que poner un porcentaje del valor de la propiedad más los gastos de transacción. “Además tenés el costo de la hipoteca, los seguros, el mantenimiento, de las expensas, la comunidad, todo lo que es la masa para mantener ese hogar, que muchas veces es mayor que un alquiler, mucho mayor”, expone. Partiendo del caso de que la persona cuenta con estos recursos, plantea que si este dinero “inmovilizado” se invierte a tasas atractivas puede dar un beneficio mayor, dependiendo el caso.

El segundo y tercer punto tienen que ver con las ventajas que se tiene con el alquiler frente a la compra. Lucía plantea que a través del alquiler se puede acceder a mejores viviendas en mejores ubicaciones que si se compran, que es “mucho más caro”. Además, el alquiler da la flexibilidad de elegir mudarse cuando se necesite y no lo compromete a vivir en el mismo lugar a largo plazo.

Por otro lado, advierte que “tenés que ser muy ordenado con las finanzas y con tus inversiones para prescindir de una casa y realmente estar poniendo ese dinero a invertir; porque si te gastas ese dinero, no lo invertís, y además no te comprás la casa, vas a acceder a una vejez muy precaria”.

“Para mí, nivel uno, es tratar de acceder a una casa propia, sí o sí. Ahora bien, si ya tenés montón de activos y tenés un montón de inversiones por ahí no teniendo tu casa propia, es una buena idea. O por ahí tener una propiedad que la pones en alquiler y vos vivís en otra propiedad mucho más linda y mucho más grande de alquiler, también es una buena idea”, considera.

Si vives en El Salvador

Por otra parte, los expertos en asesoría financiera en El Salvador, Marilú de Burgos y Alfredo Escalón, de Fisherman, hacen en su programa disponible en podcast un análisis adaptado a la realidad salvadoreña y basado en la mayoría de casos en los que se adquiere a través de una hipoteca, y dan sus consejos sobre cuál es el momento adecuado para hacer tan importante compra o cuándo seguir alquilando.

Desmintiendo el mito

“En nuestra cultura vivimos con ese mito de que alquilar es botar el dinero”, critica Marilú de Burgos, y señala que es importante tomar en cuenta la situación financiera que se está viviendo: “La casa es la decisión financiera más importante que hacen la mayoría de las familias. Entonces es la inversión de tu vida para muchas personas y uno no se quiere equivocar. No querés hacer un gran esfuerzo para después terminar perdiéndolo”.

Errores que evitar

Alfredo Escalón señala como erróneo tomar como base la aprobación de un préstamo hipotecario para saber que es una compra conveniente. “Nosotros hemos visto a las personas que quieren salir corriendo a comprar la casa, y el método que ocupan para evaluar si compran la casa es que si el banco aprueba el préstamo entonces quiere decir que sí pueden, y muchas veces no sabemos el esfuerzo que debemos estar haciendo o el peso que nos estamos poniendo por el período de tiempo”, señala.

Agrega que el segundo error es buscar pagar la cuota más baja sin darse cuenta que implica mayor tiempo de endeudamiento y mayor interés. “Cuando yo voy al banco y me dicen que me van a prestar $50 mil, uno en su cabeza cree que está prestando $50 mil, pero nunca nos damos cuenta que ese préstamo de $50 mil trae un tiquete de $50, $60 o $75 mil de intereses más, y es lo que no logramos ver”, ejemplifica.

En ese sentido, aconseja que lo mejor es financiar la menor cantidad de dinero y aportar cuotas dobles “para matar capital y que los intereses de ese préstamo sean poquitos”. “La mayoría de personas quieren pagar lo menos posible y en realidad eso sale caro. Lo que tenés que hacer es asegurarte que en el tiempo podes pagar el doble de la cuota que te están asignando”, remarca.

Además, Alfredo considera que si el costo de los intereses a pagar por la casa durante el tiempo que dure la hipoteca es mayor al valor que pueda llegar a tener la casa después de ese tiempo “no estás ganando nada y se vuelve una mala inversión”.

Un autoanálisis objetivo
Entonces, antes de decidir comprar una vivienda, Fisherman recomienda hacer un análisis a conciencia para conocer cuál es la capacidad de pago.

“Tengo que sentarme y ver si en ese momento tengo deudas de consumo, cuántos son los salarios disponibles que tenemos quitándole los descuentos de ISSS, Renta y AFP -porque si no estamos haciendo números con saldos que nunca van a llegar- y hacer un detalle de cómo vivimos el día a día, cuánto gastamos en servicios básicos, en la comida, el transporte, educación de nuestros hijos, y en base a mi disponible o mi situación, ver cuánto dinero tengo ahorrado para dar una buena prima, y tomar la decisión de financiar o no una casa”, explica Marilú.

La experta hace énfasis en que cuando se toma la decisión de comprar la casa con un crédito hipotecario hay que tener claro que no se trata de un favor. “En realidad son instrumentos financieros que tienen un costo y en la mayoría de las instituciones no son baratos, son caros”.

Cuota similar al alquiler

Marilú considera que lo aconsejable es tener más de un 10 % del valor de la casa, como mínimo un 20 % o 25 %, “idealmente hasta un 50 % si es posibilidad, para portarlo como prima y ver de cuánto queda la cuota financiando el resto. “La cuota debería ser similar a lo que yo pagara por alquilar esa casa. Si la cuota del crédito hipotecario es muchísimo más alta que el alquiler de la casa, entonces quizá no estoy en el momento de poder comprar. Va a ser una buena decisión alquilar por un tiempo y ahorrar esa diferencia para la prima de la casa”, aconseja.

Por otra parte, Fisherman recomienda hacer un comparativo de los gastos que supondrían una compra frente a un alquiler en cuanto a los gastos adicionales. “Tengo que tener el dinero para poderla amueblar, todas las reparaciones van por mi cuenta, el mantenimiento de la colonia o la seguridad también la voy a pagar yo. Entonces cuando soy dueño siempre me va a salir un poco más caro que ser inquilino”, enumera. En tanto, recuerda que “a veces en los alquileres hay casas que las ofrecen amuebladas o semiamuebladas e incluyen cuota de seguridad”, mientras que las reparaciones también las paga el dueño.

“Hay momentos donde puedo tomar la decisión de comprar pero no siempre va a ser una buena decisión. Es una mala decisión si decido comprar la casa de $50 mil, sacar la prima en un extrafinanciamiento porque ni siquiera he ahorrado la prima, y después sacar un crédito personal o financiar a doce meses los muebles. Porque en vez de tener una cuota de $350 voy a terminar con una cuota de $600 por una casa que pude haber alquilado por $250 y ahorrarme la diferencia hasta que yo y mi familia estemos en una posición donde podemos comprar”, explica.

No gastar “más del 20 % de tus ingresos en la cuota de la casa” es otra de las premisas de Fisherman. “Nos hemos dado cuenta que la cuota de la hipoteca como máximo debería ser el 20 % del ingreso de la familia. Si la cuota es mayor, se va a volver una carga pesada”, dice Alfredo.

Financiamiento caro

En cuanto al comparativo internacional, Marilú destaca que en El Salvador el financiamiento es bastante caro y no es lo mismo plantearse la pregunta si es mejor comprar o alquilar en El Salvador que en otros países donde las tasas de interés son más bajas.

“Creo que vale la pena aclarar las condiciones en las que estamos financiando las casas en El Salvador. Hay países en el mundo donde alquilar o comprar de verdad es un dilema, porque uno puede comprar una casa y el financiamiento del banco va a ser un 3.5 % o 4 % la tasa de interés que me están cobrando; pero aquí eso no es la realidad. Aquí estamos financiando casas al 8.5 %, al 11 %, son intereses altísimos para comprar una casa”.

En cuanto al valor de las viviendas en El Salvador, los expertos creen que el precio de los inmuebles “se han ido para arriba” y “estamos viviendo en una burbuja”. Para el caso, mencionaron que inmuebles en los que el precio cuadrado se vende en $2,700 es “una locura” y aún lo es más ver que hay personas que lo han comprado.

Preparado para todo

Tomando en cuenta esto, la experta hace hincapié en que al momento de comprar una vivienda hay que tener una base sólida. “No tener deudas de consumo, eso significa no tarjetas de crédito ni cŕeditos de consumo, tener una buena prima (20 % – 25 %) y si no estoy en esa posición, no debería de tomar la decisión de comprar. Estoy en la posición de alquilar algo que sea barato dentro de mis posibilidades y la diferencia poder ahorrarla”.

Por otro lado, considera que si de verdad existe la intención de comprar una vivienda hay que ser “totalmente radical y comenzar a generar un ahorro constante para lograrlo”.

En tanto, Alfredo recuerda que hay que tomar en cuenta los imprevistos que se pueden presentar durante los largos plazos de hipotecas.

“Yo no puedo pensar que en 30 años no voy a perder mi empleo. Si tengo un negocio, que no me va a ir mal; que en 30 años la situación va a estar estable, que nunca va a haber un desastre… son un montón de condiciones y variables que te pueden poner en problemas al momento de tomar una responsabilidad a tan largo plazo”, enfatiza.

Ventajas del alquiler

Marilú explica que si algún miembro de la familia deja de trabajar, el alquiler permite flexibilizar la situación. “Si estamos alquilando y de repente alguien deja de trabajar y la cosa se pone apretada, yo puedo buscarme otro lugar que sea más barato que se ajuste a mi nueva situación. ¿Y qué va a pasar? absolutamente nada. Al momento que se termine el ese contrato salto algo que sea de mi tamaño. Entonces la estructura de poderse mover cuando mi situación financiera no es estable es mucho mejor alquilando”.

Agrega que si la situación financiera no es estable, también es mejor alquilar. “Tenemos que ubicarnos en el sentido de qué situación estoy viviendo, y aunque las personas me digan que estoy botando el dinero porque he tomado la decisión de alquilar, los números son los que no mienten. Al final nadie conoce la situación financiera de la familia mejor que uno que la está viviendo. Si alquilar ahorita es una opción, si mi situación financiera no es estable, si no logro generar ahorros para una prima, porque voy a agarrar un compromiso que sobrepasa por mucho mi capacidad”, menciona.

“No hay que dejarse engañar por estos mitos de que alquilar es botar el dinero. Uno tiene que saber evaluar y al final son los números los que nos van a decir qué tanto podemos hacer o hasta donde podemos estirar el presupuesto. No hay que comprar una casa que sobrepase mi capacidad con tal de aparentar. Ese es un error que vemos bastante común. Personas que se construyen una gran casa y al final la terminan perdiendo”, reflexiona Marilú.

Consejo final

Si la compra es una decisión tomada, Fisherman aconseja comenzarse a preparar cuanto antes: “empezar a ahorrar, a limpiar tarjetas de crédito, créditos de consumo, muebles, ahorro para la mudanza, y cuando llegue el momento estar preparado para tener esa bala y conseguir una ganga o una casa a buen precio, o por lo menos a precio justo, pero no estar comprando casas con un sobreprecio tan alto”, concluye.